GAYRİMENKUL TERİMLERİ - Z

ZABIT DEFTERİ: Kadastrosu yapılmamış taşınmaz malların kaydedildiği ve üzerinde kurulacak hakların takip edildiği defterdir. 

ZAMANAŞIMI: Bir hakkın kazanılması veya kaybedilmesi için geçmesi gereken hukukça öngörülmüş süre anlamına gelir. 

ZAYÎ: Bir belgenin kaybolması veya yok olmasıdır. Tapu senedi veya ipotek belgesinin kayıp edilmesi halinde, zayiinden yenisi çıkartılabilir.

ZİLYETLİK: Bir eşya (mal) üzerinde zilyetlik iradesine dayanarak fiili hakimiyet kurma eylemine zilyetlik denir.

ZİRAİ İPOTEK: Tarım kredi kooperatifleri ile T.C. Ziraat Bankasından çiftçilerin talep ettiği kredilere karşılık teminat olarak taşınmaz malın gösterilmesi halinde tesis edilen ipotek işlemidir.

ZORUNLU DEPREM SİGORTASI: Mesken, ev, bağımsız bölüm nitelikli yerlerin, depreme karşı, yetkili sigorta şirketleri tarafından sigortalanmasıdır.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - Y

YALI: Düzlük ve açıklık su kıyısına yapılmış köşk. 

YASAL MAL REJİMİ: Edinilmiş mallara katılma rejimidir. 

YENİ ARAZİ OLUŞUMU: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazidir. 

YENİLEME: Teknik sebeplerle yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden veya eksikliği görülen tapulama veya kadastro paftalarının yenilenmesi ile buna uygun olarak tapu sicilinde düzeltmeler yapılması işlemidir.

YERLEŞİM YERİ: Bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir. İkametgah. 

YETKİ BELGESİ: Tapu Kanununun 2. maddesi uyarınca tapu işlemleri sırasında tüzel kişilerden istenen ve tüzel kişinin gayrimenkul tasarruflarına izinli olduğunu ve temsilcisinin kimler olduğunu belirtir belgedir. 

YEVMİYE: Tapu siciliyle ilgili olarak tapu sicil müdürlüğünde yapılan her işlem ile red edilen istemlerin tarih ve sıra numarasına göre kaydedildiği deftere yevmiye defteri; bu defterden alınarak tapu kütüğünde yapılan tescil veya terkinin yanında belirtilen tarih ve numaraya da, yevmiye tarihi ve numarası denir.

YIKMA RUHSATI: Bir yapıyı yıkmak için ilgili belediyeden alınan izin; yıkma izni.

YOLA TERK: İmar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak imar planına uygun biçimde taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu yararına (yola, yeşil alana, parka) terk edilmesi işlemidir.

YÖNETİM PLANI: Kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetileceğini, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir. 

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - U-V

UYGULAMA İMAR PLANI: Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

UYRUK: Tabiiyet, bir ülkenin vatandaşı olmak.

VAKIF: Gerçek veya tüzel kişiler tarafından yeterli mal veya hakları belirli ve sürekli bir amaca tahsis edilerek, mahkeme kararıyla kurulan tüzel kişiliğe sahip mal topluluklarına vakıf adı verilir.

VAKIF TAVİZ BEDELİ: Vakıf malların mülke dönüşümü tasarruf edene intikali için bir bedel öngörülmüş olup, bu bedele taviz bedeli denilmektedir. 

VEFA HAKKI: Satanın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. Vefa hakkı tapu kütüğüne şerh edilir.

VERASET BELGESİ: Mirasın, mirasçılara intikali için tapu sicil müdürlüğünce aranan, sulh hukuk mahkemesinden alınmış, vefat eden malikin mirasçılarının kimler olduğunu gösteren, hasımsız, aksi sabit oluncaya kadar geçerli bir belgedir. 

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - T

TAVANARASI: Çatı ile son kat döşemesi arasında kalan boşluk.

TEKNİK ALTYAPI: Elektrik, gaz, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon, her tür ulaştırma, haberleşme ve arıtım gibi hizmetlerin sağlanması için yapılan tesisler ile açık ve kapalı otopark kullanışlarına verilen ad.

TERAS: 1. Oturup hava almaya yarayan, düz ve çevresi açık yüksekçe yer, taraça. 2. Üstü gezinmeye elverişli düz dam.

TOPLU KONUT: Sosyal ve fiziksel altyapısıyla birlikte gerçekleştirilen çok sayıda konut birimini anlatmakta kullanılan terim.

TAPU: Arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir belgedir

TEMELLÜK: Mülk edinme, mülk alma.

TEMLİK: Mülk olarak vermek, mülkiyeti bir bedel karşılığında başka birine nakletmek.

TRAMPA: Bir malın başka bir malla değiştirilmesidir. Değiştirilecek mallar taşınır veya taşınmaz mal olabilir.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - Ş

ŞALE: İsviçre çobanlarının kulübelerine ya da dağ evlerine verilen ad.

ŞİRVAN: Çatı arasında bulunan basık oda.

ŞAHSİ HAKLAR: Kişilere eşya üzerinde bir başkasının ayni hakkına dayanarak, hâkimiyet imkânı sağlayan bu nedenle sadece hukuki ilişkinin muhatabına karşı ileri sürülebilen haklardır.

ŞERH: Gayrimenkul malikinin temlik hakkının yasaklanması, kısıtlanması veya kişisel hakların kuvvetlendirilmesi amacıyla üçüncü kişileri uyarıcı mahiyette tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılan hususlardır. 

20 SORUDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

SORU 1: İnşaat ruhsat örneği 2. takside kadar çıkmaz ise ruhsatın çıktığı tarihten önceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

CEVAP 1: 6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmeniz için bankanıza ibraz etmeniz gereken belgeler arasında yapacağınız yapının ruhsatının bulunması gerekir.

Yapınızın ruhsatı alınmadan ilgili bankaya faiz destekli kredi için müracaatta bulunmuşsanız ve banka size kredi vermiş ise ruhsatınızın Bakanlığımıza ibrazının yapıldı tarihte Bakanlığımız, siz taksitlerinizi ödediğiniz sürece faiz desteğini öder. Kullandığınız kredinin geriye dönük faiz desteklerini de öder.

SORU 2: Tek parselde bulunan birçok gecekondu var. Biri risk tespiti yapmış ve riskli çıkmış. Diğeri yığma yapı ve tek kat olduğu için risk teşkil etmediği için riskli raporu verilmemiş. Parselde gecekonduları olan vatandaşlar kentsel dönüşüm kapsamına dâhil olmak istiyorlar. Bu durumda ne yapılabilir?

CEVAP 2: Yapılarınızın 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için Bakanlığımızın lisanslandırdığı kuruluşlardan birine müracaat ederek yapılarınıza risk tespitinin yaptırılması gerekir. Yapılan inceleme sonunda yapılarınız riskli çıkarsa 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak finansal desteklerden ve muafiyetlerden yararlanarak yapılarınızın dönüşümünü gerçekleştirebilirsiniz.

  Tek parselde bulunan yapılardan risk tespiti yaptırıp riskli çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilir. Kanun kapsamında risk tespiti yaptırmayan veya yapılan incelemeler sonucu risksiz çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilemez.

  6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ekinde ; (Ek:RG-2/7/2013-28695) EK-2

RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN ESASLAR açıkça belirtilmiştir. EK-2'de yığma binalara ilişkin hususlar da açıklanmıştır. Lisanslı kuruluş bir bina hakkında bu bina risk teşkil etmiyor diyerek risk tespiti yapmaya gerek yok gibi bir ifade kullanamaz. Çünkü bir yapının kanun kapsamında değerlendirilmesinin şartı 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN Esaslara uygun olarak incelenmesi ve sonucun raporla belgelenmesi gerekir.

SORU 3: Kiracı kentsel dönüşüm kapsamında ev alacak harçlardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

CEVAP3: Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanırlar.

SORU 4: Maliklerden 1 tanesi anayasa mahkemesine dava açarak kentsel dönüşüm çalışmasını durduruyor. Bu durumda anayasa mahkemesinin kararı gelene kadar maliklerin riskli binadan çıkması gerekiyor mu?

CEVAP 4: Mahkemenin verdiği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapıda yapılacak işlemler için yürütmeyi durdurabilir. Ancak malikler riskli yapının insandan ve eşyadan tahliyesini gerçekleştirmeleri gerekir. Mahkemenin yürütmeyi hangi kapsamda durdurduğu ve riskli yapının tahliyesi ile ilgili vereceği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapının tahliyesi ile ilgili açık bir beyanda bulunması gerekir. Riskli yapının tahliyesinden sonra yıkımı veya diğer işlemler için mahkemenin sonuçlanması beklenmelidir.

   Riskli yapıda ikamet etmek olası bir afet durumunda can kaybına neden olabileceği için riskli yapının tahliyesi gerekmektedir.

SORU 5: Yıkılacak olan binada maliklerden biri yurt dışında olduğu için hiç bir şekilde ulaşılamıyor tebligat gitmiyor süreç ne şekilde isler o kişinin hakları kime geçer?

CEVAP 5: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu müdürlüklerince öncelikle adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılması gerekmektedir.

Adrese dayalı nüfus kayıt sisteminden maliklerin adres bilgilerine ulaşılamaması halinde öncelikle adres bilgilerinin bulunabileceği kurum ve kuruluşlardan adresin temini yoluna gidilmesi, yine sonuç alınamazsa 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine göre ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

İkametleri yurt dışında görünen maliklere yapılacak tebligatların, tapu müdürlüklerince 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25,25/a,26 ve 27 inci maddeleri doğrultusunda yapılması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki maliklere Tebligat Kanunu’na göre yapılan tebligatta, tebligatın malikin eline ulaştığı kabul edilen tarihten itibaren on beş günlük itiraz süresinin beklenmesi gerekir. Yurtdışında ikamet eden malikler için tebligatın ulaşma süresi daha uzundur. Ancak riskli yapıda malik olarak yurtdışında ikamet edenlere diğer kat malikleri tarafından bilgi verilerek belgelerin takibinin elden yapılması (yurtdışındaki malikin konsolosluğa giderek tebligatını elden alması ve imza atması) süreci kısaltacaktır.

SORU 6: Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kaç katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

CEVAP 6: 6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yönetmeliğinin 7.Bölümüne göre yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

SORU 7: Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 lük çoğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 çoğunluk geçerli oluyor mu?

CEVAP 7: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi ile İlgili Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde şu açıklamaya yer verilmiştir;

‘’(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Söz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı düşünüyorsanız üzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.’’

SORU 8: Riskli yapı tespiti için lisanlı kuruluş olmak istiyor. Lisans alabilmesi için 5 yıllık süreyi kesin olarak doldurması gerekiyor mu?

CEVAP 8: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde konuyla ilgili olarak şu açık hükme yer verilmiştir: (2) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.’’ 

SORU 9: Müteahhitler de harçlardan muaf mıdır?

CEVAP 9: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 16. Maddesine göre: (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’ denilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında bu maddelerdeki düzenlemelere göre harçlardan muafiyet söz konusudur. Burada müteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet bütün olarak değerlendirilmektedir; ancak söz edildiği üzere bu muafiyet yukarıdaki madde hükümlerine göre gerçekleşir.

SORU 10: Vatandaş Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü?

CEVAP 10: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 15. maddesine göre: Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

SORU 11: Bir dairem ve işyerim var, işyerimden de kira yardımı alabilir miyim?

CEVAP 11: Afet Riski Altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun uygulama yönetmeliği;

MADDE 16 – (7) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.’’ denilmektedir. Bu hükümlere göre daire ve işyeriniz için aynı finansal desteklerden yararlanmanız söz konusudur.

SORU 12: Vatandaş, kiracıdır. Bulunduğu bina kentsel dönüşüme dâhil olmadan önce ev aldı.  1ay sonra kirada oturduğu ev kentsel dönüşüme dâhil edildi. Bu vatandaş, 1 ay önce aldığı eve krediyi kullanabilir mi?

CEVAP 12: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında risk tespitinden sonra binanın riskli çıkması halinde kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere Taşınma Bedeli verilir veya bir yıldan fazla ikamet ettiklerini ispat etmeleri halinde faiz destekli krediden faydalanabilirler. Kentsel dönüşüm kapsamında 1 yıldan fazla oturduğunuzu ispat edebiliyorsanız faiz destekli krediyi kullanabilirsiniz. Yalnız yeni aldığınız ev içinde kredi kullandığınızdan dolayı o ev üzerinden tekrardan size kredi verilip verilemeyeceğini anlaşmalı bankalarımızla görüşmeniz gerekmektedir.

SORU 13: Kentsel dönüşüm kapsamında çift daire üzerine 6 katli 12 daireli bir bina var. Vatandaş kira yardımı için başvuru yapmak istiyor. Her daire için ayrı ayrı başvuru yapması gerekiyor mu?

CEVAP 13: 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki malikler birden fazla bağımsız bölüm için kira yardımı müracaatında bulunurken, kira yardımına ilişkin Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek dilekçede her bağımsız bölüme ait bilgi ve belgelerin ibrazı yapılabiliyor ise ayrı ayrı müracaatta bulunulmasına gerek yoktur. Tapudan alınacak takyidat belgesinin de bir tane olması yeterlidir.

SORU 14: Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tespit ücreti kimin tarafından ödenir?

CEVAP 14: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinde;

(2) Riskli yapıların tespiti;

a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Denmektedir.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım islerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

SORU 15: Vatandaş 2010 yılında müteahhitle anlaşma yapmıştır. Şuan kentsel dönüşüm kapsamında binayı yenileyeceklerdir. Bu sözleşme geçerli oluyor mu? Yoksa yeniden sözleşme yapılması mı gerekmektedir?

CEVAP 15: Bir yapıya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Yapıya risk tespiti yaptırdıktan sonra, risk tespitinden önce yapılacak uygulamalar (sözleşme) ayni şekilde uygulanacak ise, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun Kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

SORU 16: Vatandaşın 2 dönümlük arazisi vardır ve bu arazi üzerinde 2 katli küçük bir işyeri bulunmaktadır. Risk tespiti yaptırmış ve İl Müdürlüğü tarafından arazinin m2'si büyük olduğu için Bakanlığa yazı gönderilmiş uygun görüş yazısı beklenmektedir Bakanlığa görüş yazısı gönderileli bir ay olmuş. Kentsel dönüşüm kapsamında is yeri küçük, arsa m2'si büyük olduğu için kentsel dönüşümden yararlanmak için m2 sınırlaması var mıdır?

CEVAP 16: 6306 sayılı kanunda kentsel dönüşümden faydalanmak için herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmamaktadır. Kanun kapsamında yapılan tespit sonucu yapıların riskli çıkması, kanunun getirdiği haklardan faydalanabilmek için yeterli olacaktır.

SORU 17: Ayni parsel üzerinde 5 blok bulunuyor.4 ü kentsel dönüşümü kabul edip çoğunluğu sağlıyor. Bir blokta 2 malik kabul ediyor.8 malik kabul etmiyor. 3/2 çoğunluk blok üzerinden mi değerlendiriliyor yoksa parsel üzerinden mi değerlendiriliyor?

CEVAP 17: Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde bu yapılara ayrı ayrı risk tespiti yapılır, her bir yapı için ayrı ayrı 3’te 2 çoğunluk sağlanmaya çalışılır.  Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için,  bu yapıların bulunduğu alanın, risk tespiti yaptırmayan yapının bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise ifrazına gidilir. İfrazı mümkün değil ise yapının bütünlüğü korunarak uygulama yapılabilir, tapu kütüğüne ise sadece riskli yapılar için risklidir belirtmesi işlenir.

SORU 18: Vefat eden malikin yasal varislerinden 6 tanesi dönüşüme katılmak istiyor.2 tanesi katılmak istemiyor. Arsa tapusu mevcuttur. Veraset ilamı çıkartılmamıştır. Risk tespiti yaptırarak dönüşüm gerçekleştirilmesi için ne yapılması gerekiyor. Dönüşüm kararı alınınca katılmak istemeyenlerin hakları ne olacak?

CEVAP 18: Öncelikle veraset ilamı ile birlikte tapuda haklarınızın paylaşımını yapmalısınız. İşlemleri yapabilmeniz için sizin malik olarak tapuda görünmeniz gerekir. Risk tespiti yaptırarak 6306 sayılı kanuna, evinizin riskli çıkması durumunda dâhil olabilirsiniz.  Öncelikle tüm hak sahipleri olarak dönüşüme katılmayı kabul etmelisiniz. Oybirliği sağlanamadığı takdirde 3’te 2 çoğunluk sağlayarak ta dönüşüme katılabilirsiniz. Riskli yapının yıkılıp yeniden dönüştürülmesi konusunda anlaşma sağlayamadığınız 3’te 1’lik kısımda kalan maliklerin hakları öncelikle 3’te 2 de kalan kısma açık artırma usulü ile satışı sağlanır, satış gerçekleştirilemez ise bu haklar kamulaştırılır.   

SORU 19: 190 m2 arsamız var arsanın içinde 100 m2 kagir bir binamız var. Kentsel dönüşüm kapsamında binamı yıktığım takdirde 100 m2’lik evinin yerine kaç m2’lik ev yapabilirim?

CEVAP 19: Binanıza risk tespiti yaptırarak kentsel dönüşüme dâhil olduğunuz takdirde mevcut arsanıza yeni binanızı yapabilirsiniz. Yenileyeceğiniz yapı için 100m2 ye 100m2 şartı yoktur. Bağlı bulunduğunuz belediyeniz size imar verdiği oranda binanızı yenileyebilirsiniz. Mahallinizdeki imar Konusunu belediyenizle görüşebilirsiniz.

SORU 20: Müteahhit olarak binayı kentsel dönüşüm kapsamında yıkmıştır. Binayı yaptıktan sonra maliklere verilecek kısmın verildiğini ve müteahhit olarak kendine kalan kısmın tapusunu kendi adına aldığını bildirdi. Vatandaş, müteahhit olarak üzerine kayıtlı olan daireleri satarken tapunun istediği harçlardan kentsel dönüşüm kapsamında muaf mıdır?

CEVAP 20: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16 ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasında;

“İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.” denilmektedir.

KAT İRTİFAKI

Kat irtifakı nedir?

Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denir.

Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeler! 

1- Kimlik Belgesi 

2- İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge Vekaletname, yetki belgesi 

3- Mimari proje 

Yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. 

4- Yönetim Planı 

5- Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. 

6- Yapı ruhsatı

Kat irtifakı nasıl kurulur?

16 Ağustos 2008 tarihinde 26969 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik'te kat irtifakının nasıl kurulacağı şöyle belirtiliyor:

Madde 14 - Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte proje ve plân, yönetim plânı ile listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.  

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.  Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı ana gayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken  belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, ana gayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.

Kaynak: Nagihan AKDAŞ/Emlakkulisi.com

12 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Eski binalar 12 adımda yenileniyor. İşte kentsel dönüşüm sürecinin tüm ayrıntıları…

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların tespit ettirilmesiyle başlıyor.  Risk tespiti için kat maliklerinden birinin tapuyla başvurmasının yeterli.

12 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

1. Belediye imar müdürlüğü, tapu müdürlüğüne başvurarak, arşivden binanıza ait mevcut projeler temin edilir.

2. Bina Deprem Risk Raporu almak için binaya ait mevcut projeler ve tapunuz ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yetkili Kuruluşa  başvuru yapılır.

3. Bakanlık Yetkili Kuruluşu, binanızda yaptığı gerekli inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporunu hazırlar.

4. Hazırlanan Deprem Risk Raporu, bakanlık yetkili kuruluşu tarafından bağlı bulunduğunuz il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm müdürlüğüne en geç iki gün içinde bir üst yazı ile sunulur.

5. Bakanlık; hazırlatmış olduğunuz deprem risk raporu onayını tarafınıza resmi bir yazı ile bildirir.

6. Bakanlık onay yazısının size tebliğinden sonra binanız yenilenmesi gerekiyor ise 60 gün içinde bina maliklerinin çoğunluğu ile bina ortak karar protokolü imza altına alınır.

7. Bina ortak karar protokolü, bağlı bulunduğunuz il Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm müdürlüğüne bir dilekçe ile sunulur.

8. Eski binanızın yıkılması, yeniden inşaatı veya güçlendirmesi için bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisi olanaklarından yararlanılabilir.

9. Binanın yeniden yapımı sırasında ekonomik durumu iyi olmayan maliklerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayı ile kira yardımından yararlanalabilir.

10. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

11. Binanın yeniden inşaat ve güçlendirme uygulaması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı müteahhitlik lisansı sahip müteahhit şirketler ile anlaşılır ve inşaat yaptırılır.

12. Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) iskanlı tapularınız alınır.

Kaynak: http://uzmanasor.org/kentsel-donusum-basvuru-sureci-nasil-yapilir/#ixzz399EFxmUH

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - S

SAHİBİNDEN: Bir mülkün, arada herhangi bir aracı olmadan, doğrudan doğruya sahibi tarafından satışa veya kiraya sunulması.

SANDIK ODASI: Genellikle penceresi olmayan, evdeki fazla eşyaların konulabileceği küçük oda.

SELAMLIK: Eskiden büyük konaklarda erkeklerin bulunduğu ve erkek konukların alındığı bölüm.

SERVİS GİRİŞİ: Büyük binalarda yan hizmetler için kullanılan ikinci derecedeki giriş.

SIFIRDA: Yeni bitmiş ev, daire; hiç kimse tarafından kullanılmamış.

SOSYAL ALTYAPI: Sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla yapılması gereken eğitim, sağlık, kültürel ve yönetsel yapılar ile park, çocuk bahçeleri gibi yeşil alanlara verilen genel ad.

STÜDYO: Aynı zamanda oturma, yatma ve yemek için kullanılan oda.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - R

RESTORASYON: Aslını bozmadan onarma.

RAKABE: Kuru mülkiyet, çıplak mülkiyet.

RESMİ SENET: Taşınmaz mülkiyetinin veya mülkiyetten başka ayni hakların kurulması ve devri için tapu sicil müdürlüğünde görevli bir memur tarafından düzenlenip, taraflar ve gerekiyorsa tanıklar tarafından imzalanan, müdürce imza ve mühür ile tasdik edilen resmi bir sözleşmedir.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - P

PAFTA: 1. Üzerine proje çizilen levha. 2. Büyük haritaları meydana getiren ayrı parçalardan her biri. 

PARSEL: Belli bir amaç için ayrılıp sınırlanmış arazi parçası, bir adanın parçalarından her biri.

PLAN: Belli bir yerin bir ölçekte kuşbakışı çizimidir. 

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - O-Ö

ORMAN KADASTROSU: Devlet ormanlarının, kamu tüzel kişiliklerine ait ormanların, özel ormanların ve bu ormanların içinde ve bitişiğinde bulunan her çeşit taşınmaz malların ormanlarla müşterek sınırlarının tayin ve tespit edilerek haritaya bağlanması işlemidir.

ORTAK YERLER: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir. 

OTOMASYON: Tapu ve kadastro bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılması suretiyle hizmetlerin tümünün bilgisayar yardımıyla vatandaşlara sunulmasıdır.

ÖLÇEK: Bir harita veya çizimde görülen uzunluklarla bunların imlediği gerçek uzunluklar arasındaki oran. 

ÖN BAHÇE DERİNLİĞİ: Binanın ön yüzünden kendi parselinin ön sınırına kadar olan en yakın dik uzaklık. 

ÖN CEPHE: Yapının yola bakan yüzü.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - N

NAZIM PLANI: Bir kentin haritaları üzerine çizilen ve arazi parçalarının kullanış biçimleri ile başlıca bölge tiplerini belirten, yani kentin gelecekte alacağı biçimi gösteren plan. 

NİZAM: Binaların yan yana sıralanış düzeni; ayrık nizamda aralarında toprak parçası vardır; bitişik nizamda duvarları ortaktır.

NEV'İ: Türü, cinsi, vasfı. Tapu kütüklerinde bulunan nev’i hanesine taşınmazın bir vakıfla ilişkisinin olup olmadığı yazılmaktadır. 

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - M

MAHZURLU: Herhangi bir işlem veya uygulamaya elverişli olmayan. 

MENKUL: Bir yerden başka bir yere taşınabilen, taşınır. 

MERKEZİ ISITMA: Bir binanın çeşitli bölümlerinin, bir merkezden borularla sevk edilen sıcak su veya buharla, ya da kanallarla sevk edilen sıcak hava ile ısıtılma sistemi. 

MERKEZİ YERDE: Bina ya da konutun, bulunduğu semt veya kentin merkezi sayılan bölümüne; çarşı, pazar ve ulaşım araçlarına yakın olması. 

MÖBLELİ: İçinde eşyası bulunan daire. 

MUHDESAT: Bir arazi üzerinde arazi sahibinden bir başkasına ait bulunan yapı veya ağaç demektir.

MÜSTAKİL TAPU: Tek konut için verilen tapu.

Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel.

Bina inşaat sınıfları, lüks inşaat, 1. sınıf inşaat, 2. sınıf inşaat, 3. sınıf inşaat ve basit inşaat olmak üzere beş farklı kategoride toplanıyor. Hangi inşaat sınıfının hangi özellikleri taşıdığına ilişkin bina inşaat sınıflarının tespitine dair cetvel aşağıda yer alıyor:

LÜKS İNŞAAT

Dış duvarlar - Mermer, çini, bakır kaplamalı

Çatı örtüsü - Bakır ve kurşun kaplamalı, ısı yalıtımlı

Tavan - 2'den fazla odası gizli ışıklandırma, ses tecritli asma tavan (sert ağaç, alüminyum, alçı vb.)

İç duvarlar - 2'den fazla odası ısı ve ses yalıtımlı, sert ağaç kaplama.

Taban (döşeme) -  2 den fazla odası mermer ve benzeri tabii taş, ahşap parke, halı kaplamalı. 

Merpenler - Tabii taş kaplamalı, işlemeli demir ve sert ağaç korkuluklu ve küpeşteli. 

Penceler - Metal ve sert ağaç doğramalı, özel vasıflı camlı, tabii taş para- petii ve pancurlu. 

Kapılar - Masif sert ağaç kasalı ve kanatlı, kapitone kaplamalı, işlemeli metal kasa ve kanatlı, özel cam kanatlı ve özel akşamlı (otomatik kontrol vb.) 

Banyo ve WC - Mermer ve benzeri tabii, taş kaplamalı, lüks veya özel imal edilmiş küvet, çift lavabo, klozet ve benzeri akşamlı banyo, aynı vasıflarda WC. 

Isıtma - Klima tesisatlı (soğuk, sıcak), şömineli, devamlı sıcak sulu. 

1. SINIF İNŞAAT

Dış duvarlar - Tabii (troverten vb.) ve suni taş, kaliteli ahşap ve metal kaplamalı.

Çatı örtüsü- Isı yalıtımlı ve alüminyum kaplamalı çatı, ısı ve su yalıtımlı teras. 

Tavan - Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı sıvalı. 

İç duvarlar - 2'den fazla odası yağlı boya, yıkanır kağıt ve benzeri madde ile kaplama. 

Taban (döşeme) - 1 veya 2 odası suni mermer, seramik, ahşap parke, halı kaplamalı. 

Merpenler - Suni taş kaplamalı, iyi vasıflı demir ve sert ağaç korkuluklu ve küpeşteli

Penceler - Metal ve sert ağaç doğrama, normal camlı, suni taş parapetli, pancurlu. 

Kapılar - Sert ağaç kaplamalı kasa ve kanatlı, metal kasa kanatlı. 

Banyo ve WC - Sırlı ve dekoratif seramik kaplamalı, kaliteli küvet, lavabo, klozetli banyo ve aynı vasıflarda WC. 

Isıtma - Kaloriferli, şömineli, devamlı sıcak sulu. 

2. SINIF İNŞAAT

Dış duvarlar - Tarak sıva, ahşap kaplamalı. 

Çatı örtüsü - Marsilya tipi kiremit, galvanize saç veya bütün emdirilmiş plak kaplamalı (ondulin, eternit vb.) 

Tavan - Sade düz satıh sıva üzerine alçı korniş

İç duvarlar - 1 veya 2 odalı plastik veya kağıtlı boya, kağıt kaplama. 

Taban (döşeme) - Karo mozaik, renkli düz mozaik marley ve benzeri. 

Merpenler - Renkli mozaik kaplamalı, sert ağaç ve demir korkuluklu. 

Penceler - Normal ahşap doğrama, normal cam ve renkli mozaik parapetli. 

Kapılar - Ahşap presli ve basit metal. 

Banyo ve WC - Kaliteli fayans kaplamalı, normal kaliteli küvet, lavabo ve klozetli banyo, aynı vasıflarda WC. 

Isıtma - Kaloriferli, sıcak sulu. 

3. SINIF İNŞAAT

Dış duvarlar - Normal çimentolu sıva, serpme, basit ahşap ve basit metal kaplamalı. 

Çatı örtüsü - Basit konstrüksiyon (iskelet) üzerine kiremit.

Tavan -  Sade düz satıhlı sıva. 

İç duvarlar - Kireç harçlı sıva ve kireç badana 

Taban (döşeme) - Düz mozaik, şap, basit ahşap kaplama 

Merpenler - Şap veya düz mozaik kaplamalı ve demir korkuluklu. 

Penceler - Basit ahşap doğrama, düz mozaik parapetli. 

Kapılar - Kasası çam kereste, doğrama basit pres, maun boyalı veya yağlı boya, giriş kapıları tablalı, basit masif veya demir. 

Banyo ve WC - Mozaik, fayans kaplamalı, küvetsiz, klozetsiz banyo, aynı vasıflarda WC. 

Isıtma - Kaloriferli, sobalı. 

BASİT İNŞAAT

Dış duvarlar - Sıvasız veya çamur sıvalı. 

Çatı örtüsü - Basit ahşap, saz ve benzeri.

Tavan - Çeşitli basit malzeme ile gayrifenni kaplama. 

İç duvarlar - Çamur sıva ve badana. 

Taban (döşeme) - Toprak, çok basit tahta ve diğer gayri fenni malzeme kaplamalı. 

Merpenler - Basit tahta veya taş basamak, korkuluksuz. 

Penceler - Basit tahta çerçeveli ve basit camlı ve gayri fenni malzemeli. 

Kapılar - Gayri fenni malzemeli

Banyo ve WC - Basit WC'Iİ ve yıkanma yeri. 

Isıtma - Ocaklı veya sobalı.