GAYRİMENKUL TERİMLERİ - D

DEĞİŞİKLİK İŞLEMLERİ: Kadastro paftasında değişiklik yapılmasını gerektiren ayırma, birleştirme, cins değişikliği gibi tapu fen işlemlerine değişiklik işlemleri denir.

DEVRE MÜLK: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde, (devreler halinde) müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanılmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

DÖNER SERMAYE ÜCRETİ: Tapu kadastro genel müdürlüğü döner sermayesi işletmesi hesabına, tapu  işlemlerinden tahsil edilen ve tutarı her yıl başında döner sermaye yönetim kurulunca yeniden belirlenen ücrettir.

DÜZELTME: Tapu kütüğüne yanlış yazılmış bir kaydın belgelerine uygun olarak düzeltilme işlemidir.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - C

CEBRİ İCRA: Yerine getirilmeyen veya ödenmeyen bir borcun icra müdürlüğü aracılığı ile tahsili.

CEBRİ SATIŞ: Üzerinde haciz veya ipotek kaydı bulunan borçluya ait taşınmaz malın borcu tahsil amacıyla icra müdürlüğü veya alacaklı kamu idaresi kanalıyla satılarak, ihale alıcısı adına tescili işlemidir.

CİNS DEĞİŞİKLİĞİ: Bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılıya veya yapılı iken yapısız hale, bağ bahçe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bağ bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - B

BAĞIMSIZ BÖLÜM: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yerlerde ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan dükkan, mağaza gibi bağımsız mülkiyete konu bölümlerine bağımsız bölüm denir.

BAŞVURU İSTEM BELGESİ: Tapu sicil müdürlüğüne başvuran hak sahiplerinin müdürlükçe yazıya  
geçirildiği, müdür veya memurca doldurulan matbu formdur. 

BEYAN: Üçüncü kişileri aydınlatmak, bilgilendirmek ve özellikle uyarmak amacıyla tapu kütüğündeki 
özel sütununa işlenen taşınmazın hukuki durum ve akıbetini gösteren belirtmelerdir.

BİLA: ‘’Siz, sız’’şeklindeki olumsuzluk ekidir. Bila faiz: Faizsiz. Bila bedel: bedelsiz gibi.

BİLUMUM: Bütün, tüm, tamamı.

BÜTÜNLEYİCİ PARÇA: Bir eşyayı tamamlayan ve asıl eşya zarar görmeden ondan ayrılmayan parça.

GAYRİMENKUL TERİMLERİ - A

ADA: Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, park, dere, göl, deniz gibi doğal ve pay sınırlarla çevrili parseller topluluğuna kadastro adası denir. 

AHZ-U KABZA: “Bedeli tahsil etmeye” demektir. Daha çok vekaletnamelerde geçer, satış bedelini tahsil edebilmek yetkisi anlamına gelir.

AİLE KONUTU: Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur.

AİLE MECLİSİ: Vesayet altındaki kimsenin temsili için vasi yerine geçmek üzere mahkemece atanan ve en az üç hısımdan oluşan meclise aile meclisi denir

AKİT: Sözleşme, anlaşma. Satış akdi, kira akdi vs.

AKİTLİ İŞLEMLER: Tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir.

AKİTSİZ İŞLEMLER: Kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, mirasın intikali gibi hak sahibinin tek taraflı iradesi ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için Tescil İstem Belgesi düzenlenir.

ALENİYET: Tapu sicil bilgilerinin sadece ilgililerine açık olması ilkesi demektir.

APLİKASYON (YER GÖSTERME): Kadastro paftalarındaki parsel köşe noktalarının yeniden zeminde  belirtilmesidir.

APOSTİLLE: Düzenlenmiş olan belgenin; La Haye sözleşmesine katılan ülkelerden birisinin yetkili makamı tarafından düzenlendiği anlamına gelir. Belge üzerinde ’’Apostille’’ ibaresi varsa Türk konsolosluğunun tasdikine gerek yoktur.

ARAZİ: Sınırları belirlenmiş zemin parçasıdır.

ARSA: İskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçalarına arsa denir.

ARSA PAYI: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş zemindeki (arsadaki) ortak mülkiyet payı.

ASKERİ YASAK BÖLGE: Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir. Birinci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki taşınmaz mallar kamulaştırılır. 
İkinci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler taşınmaz edinemezler, edinmişlerse tasfiye edilir. Yabancılar izin almadan bu bölgede taşınmaz kiralayamazlar. 
Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır. Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur.

ASKERİ GÜVENLİK BÖLGESİ: Kamu ve özel kuruluşların çevresinde bakanlar kurulunca tesis edilir.

AYNİ HAKLAR: Kişilerin eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyetini sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Örnek: mülkiyet hakkı gibi.

AYNİ SERMAYE TAAHHÜDÜ: Bir taşınmaz malın mülkiyetini veya ayni bir hakkın, yeni kurulmakta olan veya önceden kurulmuş bulunan bir şirkete ortak olmak amacıyla devredilmesi işlemidir.

AZİL: Vekaletnamedeki vekilin ve yetki belgesindeki temsilcinin yetkisinin sona erdirilmesiyle azledilmesidir. 
Azil noterden yapılabileceği gibi tapu sicil müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile de yapılabilir. 

YER GÖSTERME FORMLARI (Yargıtay Kararı)

Emlakçının aracılığı ile gösterilen yer satın alındığı takdirde emlakçı ücrete hak kazanır. Ancak arada bir sözleşmenin bulunması gerekir. 

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2011/4554 K. 2011/11163 T. 6.7.2011 tarihli kararında : “Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının davaya konu taşınmazı malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Tellallık sözleşmesinde alıcının gördüğü gayrimenkulleri şahsı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, kan ve sihri hısımları vs, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı da anlaşılmakla, sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı sözleşme B.K.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal B.K.405/1. maddesi hükümüne göre ücrete hak kazanmıştır” denilmektedir.

Davacı, … ünvanı ile emlakçilik yaptığını, davalının ofisine gelerek gayrimenkul aradığını beyan etmesi üzerine davaya konu taşınmazı gezdirdiğini, davalının taşınmazı gördüğüne dair 10.8.2007 tarihli gayrimenkul görme formunu imzaladığını, buna rağmen komisyon bedelini ödememek için hileli yollarla taşınmazı satın aldığını, 15.000 USD tellallık ücreti alacağı için davalı hakkında icra takibi başlattığını ileri sürerek, davalının icra dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin devamını, haksız itiraz nedeni ile %40 icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir.

Davalı, gayrimenkul görme formuna sadece isim ve adres kısmını yazarak imza attığını, formdaki diğer kısımların boş olduğunu, emlak komisyoncusunun satış ya da kiralama işleminde taraf olabilmesi için öncelikle gayrimenkulün sahibinden yetki alması gerektiğini, taşınmazı sahibinin gazeteye verdiği ilan üzerine satın aldığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, taşınmazın satımında davacının bir katkısı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine, davacının asıl alacak miktarı olan 19.000,00 üzerinden % 40 icra inkar tazminatı ile yükümlü tutulmasına karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalı arasında 10.8.2007 tarihli tellallık sözleşmesi yapıldığı ve taşınmazın davacı tarafından verilen hizmet sonucu görüldüğü mahkemenin kabulündedir. 

Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davacının davaya konu taşınmazı 29.2.2008′de taşınmazın malikinden tapuda satın aldığı ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan taşınmazı satın almıştır. Tellallık sözleşmesinde alıcının gördüğü gayrimenkulleri şahsı, ortağı veya idarecisi bulunduğu şirket, kan ve sihri hısımları vs, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı da anlaşılmakla, sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı 10.8.2007 tarihli sözleşme B.K.404. maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal B.K.405/1. maddesi hükümüne göre ücrete hak kazanmıştır. Tellallık sözleşmesi, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Öyle olunca davalı davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği ücretten sorumludur. 

Mahkemenin, sözleşmenin açık hükmünü göz ardı ederek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Kaynak: Av. Nurgül Kutlu

İNŞAAT NİZAMLARI

a) Ayrık (bahçeli) Nizam : Komşu parsellere hiçbir yanından bitişik olmayan yapı düzenidir.

b) Blok Nizam : Planda blok olarak işlenmiş ve cephe uzunluğu,derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oluşturduğu bahçeli yapı düzenidir,

c) Bitişik Nizam : Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı düzenidir.

ARSALARDA KULLANILAN YÜZDE (%) TERİMLERİ VE ORANLAR NEYİ İFADE EDER ?

T.A.K.S : (Taban alanı kat sayısı) : Bir imar parseli üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir ve % (yüzde) ile gösterilir.

Örnek %30 – % 40 gibi.Bunu bir örnek ile açıklayacak olur isek. 1000 m2 yüz ölçümlü bir arsanın t.a.k.s’ı % 30 olsun 1000 x 0,30 = 300 m2 binanın tabandaki inşaat alanı olarak bulunur.

K.A.K.S : (Katlar alanı kat sayısı) : Bir imar parselinde yapılacak olan binanın inşaat alanlarının toplamını gösterir.K.a.k.s ’a kısaca “inşaat emsali” veya inşaat yoğunluğu” da denir.

Bir örnek vermek gerekir ise 1000 m2  yüz ölçümlü bir arsanın k.a.k.s ‘sı % 80 olsun 1000 x 0,80 = 800 m2 toplam katların alanı ortaya çıkar.Tüm katların toplam alanı bu oranı geçemez.

KAT İRTİFAKI ve KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

KAT MÜLKİYETİ NEDİR ? : 634 sayılı kanuna göre kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan özel bir mülkiyet şeklidir. 

Buna göre; kat mülkiyeti kütüğünde tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı ayrı birer gayrimenkul olup, maliki tarafından müstakilen devredilebilir, rehin edilebilir, bir hakla kayıtlanabileceği gibi varislerine de aynen intikal eder. (K.M.K. m: 1/1,13/4)

.

KAT İRTİFAKI NEDİR    ? : Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra, geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı) ve bu hakka sahip olanlara (kat irtifakı sahibi) denir. (K.M.K. m:1/2,2/c,3/3)

.

KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ  FARK NEDİR ? : Tariflerden de anlaşılacağı üzere, kat irtifakı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olan bir arsa üzerine tesis edilebilir.Bu hak müstakbel bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş geçici bir irtifak hakkı olup, yapı tamamlandıktan sonra, kurulan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur. Kat irtifakı, binanın projesi tasdik edilip inşaat ruhsatı alındıktan hemen sonra ve inşaat başlamadan dahi kurulabilir. (K.M.K. m:49)

.

Esasen kat irtifakı kurulu bulunan bir gayrimenkulün inşaatının tamamlanmasını müteakiben bağımsız bölüm maliklerinden herhangi birinin başvurusu sureti ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir, ancak bu günümüzde pek uygulanır olmaktan çıkmakla birlikte, apartman şartlarında kat maliklerinin bir araya gelip, uzlaşı sağlamaları pek mümkün görünmemektedir. Maddi açıdan da binanın yapı kullanım izin belgesi (iskan raporu) alınması ve binanın cinsinin tashih (değiştirilmesi) edilmesi gerektiğinden kat malikleri açısından külfet oluşturmaktadır, hatta büyük illerde dahi kat mülkiyeti kurulu bina sayısı çok cüzi miktarda bulunmaktadır.

.

Genel olarak binaların büyük bir çoğunluğunda kat irtifakı kurulu olmakla birlikte, cüzi miktarda olsa da bir kısmı da arsa hissesi üzerinde tasarruf edilmektedir. Kat mülkiyeti tesis edilmiş olan bina sayısı son yıllarda elektrik ve su aboneliği v.s için zorunlu tutulduğundan yavaş yavaş artmaktadır. Ayrıca kooperatif ve TOKİ konutlarının hemen hemen tamamı kat mülkiyetine tabidir. 

.

Bunun bir diğer nedeni de inşaat müteahhitlerinin bağımsız bölüm satışları esnasında alım satım değerini düşük göstermek için arsa payı (kat irtifakı) üzerinden satış yapmalarıdır. Daha sonra da binayı bitirip teslim ettiklerinde, kat malikleri arasında da birlik beraberlik bulunmadığından kat mülkiyeti tercih edilmemektedir. Kat malikleri zorunlu olmadıkça (elektrik ve su aboneliği v.s gibi) yapı kullanma izin belgesi alıp, kat mülkiyetine geçmemektedirler. Keza kat mülkiyeti tesisi için binanın tüm bağımsız bölümlerinin yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması icap etmektedir. Günümüzde hükümetlerce zorunlu kat mülkiyetine geçilmesi için kanun tasarıları hazırlanmaktadır. 

Kat mülkiyeti iki şekilde kurulur. Birincisi binanın yapısı tamamlandığında doğrudan, ikincisi ise kat irtifakı kurulu bulunan binanın bitiminden sonra kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür.

Kaynak: tapukadastro.com

ARSA ALIRKEN YAPILACAK VE DİKKAT EDİLECEK KONULAR

1. Arsanın yerinin görülmesi
2. Etrafının incelenmesi
3. Fiyatı
4. Kaç kat müsadeli olduğu
5. Kot alma (bodrum veya 2.20 ) durumu
6. İmar durumu, şuulu,hisseli olup olmadığı, tapunun kimin adına olduğu
7. Verasetli olup olmadığı, veraset ilamının alınmış olması
8. İfraz,tevhit, yola terk, belediyeden, komşudan alınacak yer olup olmadığı
9. Haritacılara müracaatla; arsanın bahsedilen ve gösterilen yer olup olmadığı
10. Komşu parsellere ve komşu parsellerden bu arsaya tecavüz olup olmadığı
11. Köşe kazıklarının çaktırılarak sınırların belirlenmesi
12. İmar bilgi formu için belediyeye müracaat edilmesi
13. Hatta daha hassas yerler için çap (aplikasyon rölevesinin) belgesinin alınması
14. Belediyeye 2.20 kot müracaatının yapılması
15. Belediye, kadastro harç miktarlarının prosedürlerin ve sürenin öğrenilmesi
16. Harita- kadastro paftalarının çıkarılması
17. Ticari alan, konut alanı olmasının araştırılması
18. Kentsel dönüşüm,plan değişikliği, kamulaştırma olup olmadığı
19. Tapu üzerinde ipotek, şerh veya tedbir kararı olup olmadığı
20. Yüksek gerilim hatları altında veya yakınında olup olmadığı
21. Su ve kanalizasyon gibi altyapıyla ilgili konular
22. Doğalgazın yakında olması
23. Çevredeki emsal arsaların rayiç değerlerinin sorulması
24. Cadde üzeri olmasının kat avantajının olup olmadığı
25. Bitişik komşuların kimler olduğu, sorunlu olup olmadığı
26. Semti veya çevreyi özellikle kimlerin tercih ettiği, gelir düzeyleri
27. Belediye imar müdürlüğü,inşaat ruhsat ve kamulaştırma birimlerinden bilgi
28. Zemin yapısının araştırılması,güçlendirme, forekazık,rayda temel gibi maliyetleri artırabilecek jeolojik faktörlerin incelenmesi
29. Bilgi formlarında özellikle jeoloji haritalarına göre yerleşime uygun alana isabet edenler tercih edilmelidir.
30. Emlakçı veya arcıların eğer arazi satın alınırsa veya kat karşılığı anlaşılırsa alacakları komisyon bedellerinin daha önceden sorulması ve bilinmesi
31. Arazi alınırken yapılacak olan sözleşmelerde özellikle sorunsuz bir şekilde teslim alınacağının altı çizili olarak ifade edilmesi,aksi takdirde alınmayacağı ve yapılan masrafların ve uğranılacak zararın karşı taraftan tahsil edileceğinin maddeler içerisinde belirtilmesi
32. Duruma göre cayma senedi alınması veya senet verilmemesi
33. Eskiz ve taslak çalışmalarının yapılarak maliyet analizlerinin çıkarılması,
satışta en avantajlı projenin alternatifleriyle birlikte çalışılması
34. Belediye rayiç değerlerinin öğrenilmesi,belediyeye veya diğer kurumlara borcu olup olmadığının belirlenmesi
35. Beyanname verilip verilmediği
36. Tapuda bahsedilen arazinin pafta,ada,parsel ve alanının doğru olarak yazılması aynı yer olduğundan emin olunması, tapu memuru okurken ve imzadan önce mutlaka hassas bir şekilde kontrol edilmesi
37. Gayrimenkul satarken önce paranın sayılıp tam ve eksiksiz olarak alındıktan sonra imzanın atılması
38. Gayrimenkul alırken ise önce imzaların atılması sonra paranın teslim edilmesi

Kaynak: tapukadastro.com

GAYRİMENKUL PROJESİ GELİŞTİRME, PAZARLAMA VE SATIŞINDA YAPILAN HATALAR

Gayrimenkul projesi geliştirmek oldukça karlı bir iş olabilir, ancak pazarlama ve satışında doğru şekilde davranmak kaydıyla. Son yıllarda farklı sektörlerden bir çok yatırımcı gayrimenkul sektörüne giriyor ancak yeterli pazarlama ve satış bilgileri olmadığı için çok ciddi hatalar yapıyor ve büyük maliyetlerle karşılaşıyorlar. 
Proje geliştirmede ilk adım; satılabilir bir proje geliştirmektir. 
Bu doğrultuda öncelikle tüketicilerin ihtiyaçları tespit edilmelidir; 
Ne tip bir konut istiyorlar? Nerede istiyorlar? Nasıl bir hayat tarzı istiyorlar? Ödeme güçleri ne? 
Bu gibi kritik konuların belirlenmesi gereklidir. Edinilen bu bilgiler doğrultusunda proje konsept ve miksine karar verilir. 
Türkiye'de bu konuda yapılan en büyük hata (biraz da mecburiyetler nedeniyle); sahip olunan araziye göre bir proje geliştirmektir. Böyle başlandığında arazinin olduğu bölgedeki genel geliştirme tipine uygun bir tercihle ilerlenmek durumunda kalınır, oysa projenin başarılı olabilmesinin şartı, tüketici ihtiyaç ve ödeme gücüne uygun bir ürün geliştirmektir. Milyonlarca dolar ciro bekleyen şirketler proje öncesi 15-20.000 dolar harcayarak kapsamlı bir pazar araştırması yapmaktan kaçınırlar ve ilk golü bu noktada yerler. Eldeki arsaya uygun ürün ile satılabilir ürün aynı değildir, yanlış ürün miksi veya sıradan bir konsept belirlenmiş olması ürünün satılabilirliğini ciddi şekilde düşürecektir.

İkinci önemli hata ürünün hedef kitlesini yanlış tespit etmektir (tabi bir hedef kitle tespit etmek akıl edilmişse) Bugün birçok markalı konut projesi A ve B+ gelir grubu için geliştirilmektedir. Geliştirmecilerin bu kitlenin kredi ödeyebilir olmasından (teorik olarak) hareketle yaptığı bu tercih, bahsedilen kitlenin aşırı borçlu olması ve talebinin ancak spekülatif olması nedeniyle beklendiği ölçüde realize olamamaktadır. 
Buna karşın daha büyük bir nüfus barındıran B- kitle ise hala etkin ödeme gücüne kavuşamadığından talebi sınırlı kalmaktadır. Bu nedenle 4000 TL/m2 satış fiyatının üzerinde piyasa çok zorlanmaktadır. 
Yatırımcılar çoğunlukla hedef kitle tanımlarken bilinçli değillerdir, ürünün herkese hitap ettiğini düşünürler. Oysa herkese hitap ettiği düşünülen bir ürün kimseye hitap etmiyordur. 
Bir projede hem bekarlar, hem aileler hem emekliler oturuyor olamaz. 
Hem öğrenciler hem işadamları satınalıyor olamaz. 
Hem muhafazakarlar hem Avrupai yapıdaki aileler birlikte oturmaz. 
Projenin hedef kitlesi sosyo ekonomik durum ve tüketici demografisi açısından çok spesifik olarak belirlenmiş olmalıdır. Bu noktada hedef kitle doğru şekilde belirlenmediğinden ikinci gol yenmekte ve stratejik pazarlama planı anlamlı şekilde oluşturulamamaktadır. Bunun sonucu yanlış mecralarda ve gereksiz tutarlarda reklam harcaması yapılması ve istenen tüketici ilgisinin sağlanamamasıdır.

Üçüncü yapılan hata ise geliştirilecek projede mevcut rakip projelerin taklit edilmesidir. Bu şekilde piyasadaki tüm projeler birbirine benzemekte ve yaratıcı bir farklılık içermemektedir. Bu durum zaten sınırlı olan talebin birbirinin aynı projelere karşı kayıtsız kalmasına yolaçmaktadır. 
Yaratıcı konsept fiyat ve değer dengesini iyileştirmenin en iyi yoludur. 
Örneğin Halkalı gibi bir eski çöplük bölgesinde Sinpaş, mini istanbul boğazı konsepti yaratarak bölge satış fiyatının iki katına çıkabilmiştir. Ya da benzer şekilde yaratılan Venedik konsepti veya tema park ile ortaya konan benzersiz farklılık alıcıların ilgi göstermelerini sağlayabilmiştir. 
Ürünün tasarım ve yaşam konsepti fiyat farklılaştırmasının temel gerekçesidir. Ancak yatırımcıların çoğu yaşam vaadini önemsememekte ve bu konuda boşuklar bırakmaktadır. 
Projeyi kim işletecek? 
Servis şirketi kim olacak? 
Bir işletme markası olacak mı? 
Projedeki restoran ve kafe hangi marka olacak? Spor salonunu kim işletecek? 
Parklara nasıl girilip çıkılacak? 
Buna benzer onlarca konunun daha projenin başında tasarlanarak çözümlenmesi gerekir. Yaşam tarzı oluşturmak uyduruk bir yönetim planı yazmak değil, proje sanki bugün yaşıyormuş gibi tüm kritik unsurları belirlemektir. 
Yatırımcılar bu planlamayı avukatlara yaptırmakla üçüncü golü yemiş olurlar. Yaşam planı yapmak pazarlamacıların ve profesyonel işletme şirketlerinin işidir. 
Markalı konut projesinin yalnızca markalı bir mimar ile sağlanabileceğini düşünmek büyük bir hatadır. Tasarım gücü tabi ki önemlidir ancak inşaat şirketlerinin asıl sattıklarının beton ve demir olmadığını anlaması gereklidir. Zira bu projelerdeki fasilitelerin önceden markalanmış olmaması ve yaşam şeklinin tasarlanmamış olması nedeniyle yeterli değer yaratılamamaktadır. 
Örneğin bir konut projesinde restoran ve kafelerin olacağı vaad ediliyorsa bunların hangi markalar olacağını belirlemek, işletme markası ile önceden anlaşmak ciddi değer noktaları olmaktadır. Satılan şey bir konut değil bir tarz ve yaşam şeklidir, yani aslında satılan şey bir hizmettir. Oysa bugün inşaatlar tamamlanana kadar projede hangi markaların olacağı ya da işletme firmasının kim olacağı gibi konular nadiren belirlenmiş olmaktadır. Projenin işletme ve yönetim planının yazılması avukatlara bırakılmakta ve bir angarya prosedür olarak görülmektedir. Oysa bu plan, projedeki yaşamın tasarımını içermelidir ve pazarlamacılar ve işletmeciler tarafından müştereken belirlenmelidir.

Diğer taraftan projenin miks, fonksiyon ve alan dağılımları da çokça mimarlara bırakılmaktadır. 
Bu da yapılan çok ciddi bir hatadır. Halbuki bunları belirlemek pazarlamacıların işidir, mimarlar yanlızca verilen brief çerçevesinde sanatsal ve fonksiyonel tasarımdan sorumlu olmalıdır. 
Bu durumu buzdolabı üretirken buzdolabının boyutu, rengi, fonksiyonları, ambalajı gibi konuları mühendislere bırakmaya benzetebiliriz. Geliştirme projelerinde ürünü geliştirmek (satılabilirlik unsurlarını ortaya koymak) pazarlama ekibinin tasarıma yansıtmak ve üretim şeklini belirlemek ise mimarlık ve mühendislik gruplarının görevi olmalıdır. Buna uygun davranılmadığı için çokça mimarlar talebi olmayan ürün tipleri ve etkin olmayan (fiyat ve değer açısından karşılık bulmayan) alanlar tasarlayabilmektedirler. Aslında bakıldığında mimarlara etkili bir pazarlama brief'i sunulmuş olması mimarın da işini kolaylaştıran bir şeydir. Bu çerçevede istenen ana konsept (mimari tarz, su ve spor unsurları, ana tasarımsal malzemeler), temel fonksiyonlar, ürünlerin minimum ve maksimum büyüklükleri, daire miksi, belirlenen hayat tarzının temel unsurları gibi tüm bilgiler tasarım öncesi mimara sunulmuş olmalıdır. Buna uyulmadığında bir gol daha yenir; proje mimarın sanatsal kaygılarını taşıyan ama satılabilirlik unsurları şüpheli bir ürün halini alır. Ürün miksi ve fonksiyonlar tüketici ihtiyacına göre değil tasarım sınırlarına göre belirlenir, dolayısıyla da satış için büyük bir handikap oluşturur.

Bir diğer hata projenin satışına odaklanırken müşteri hizmetlerinin ihmal edilmesidir. Burada kast edilen projede yaşamın başladığı döneme ait hizmetler değil, projenin inşaat dönemi boyunca alıcılara sağlanması gereken desteklerdir. Asıl tüketici değeri satış sonrası müşteri hizmetleriyle sağlanabilmektedir. Bu hizmetler, müşterilerin üretici şirketle olan tüm sorunlarının çözümü konusu olduğu kadar 7/24 teknik servis ve satış sonrası üretim garantilerine kadar çok geniş bir yelpazede değerlendirilmelidir.
Maalesef markalı konut denince, üretici şirketin gazete ve TV'de verdiği yoğun reklamlar anlaşılmaktadır. Halbuki markayı oluşturan müşteri mutluluğu, verilen sözlerin tutulması ve müşteri odaklı düşünce tarzıdır. Şu anda piyasada çok bilinen inşaat şirketlerinin müşterilerinin yoğun şikayetlerine şahit oluyoruz, çünkü halen bu firmalar birer marka değiller, yalnızca şöhretli birer üreticiler. Arada ne fark olduğunu internette şikayet sitelerine girince hemen anlayabilirsiniz. Müşteri hizmetleri, alıcının telefonu kaldırdığında her zaman sorunlarını çözecek ve takip edecek bir muhattap bulmasıyla özetlenebilir. Müşterinin memnuniyet ve sadakatini sağlayan parke ve duvar kağıdı değil etkili bir müşteri hizmetlerinin varlığıdır, zira insanlar aslında inşaatların hatasız olmasını beklemezler, sorunlarının hızlı şekilde çözümlenmesini beklerler.

Reklam demişken bu da en çok hata yapılan konulardan birisidir. Üstelik yanlızca yaratıcı olmayan sıkıcı reklamlar tasarlamaktan behsetmiyoruz. Firmalar çok kez bekledikleri satış cirosunun sabit bir oranını pazarlama bütçesi olarak belirlemektedir. Oysa bu hatalı bir yaklaşımdır. 
Pazarlama planı önce hedef kitlenin belirlenmesiyle başlamalıdır. 
Kimdir alıcılar? 
Ne yer ne içerler? 
Neleri izler neleri okurlar? 
Nasıl ulaşabiliriz onlara? 
Bunlar belirlenmeden reklam kampanyası yürütemezsiniz. Önce hedef kitle belirlenmeli, ardından da bu kitleye ulaşabileceğimiz doğru mecralar belirlenmelidir. Bundan sonra mecra planlaması yapılmalı ve gösterim etkinliği bazlı bir pazarlama bütçesi oluşturulmalıdır. Bütün bunlar bir know how gerektirir ve maalesef çoğu firmanın bu konuda bilgisi yoktur. Bu nedenle genellikle medya satınalma veya reklam şirketlerinin yönlendirmelerine mahkum kalırlar. Bu durumda ciddi bir çıkar çatışması vardır, zira bahsettiğimiz firmalar reklam maliyeti üstünden gelir elde derler, yani yatırımcı ne kadar para harcarsa onlarda o kadar para kazanırlar. Bu son derce sakıncalı bir yaklaşımdır. Sonuçta pratikte bir çok firma çok yüksek reklam harcamaları yaptığı halde yeterli etkinliği sağlayamamaktadır. Yani ya nehirde balık avlarken dinamit kullanmakta ya da dünya kadar para harcadıkları halde doğru mecralarda olmadıkları için hedef kitleleri kendilerini fark edememekte ve paralar boşa gitmektedir. Maalesef bu konuda yenen golün şirkete milyonlarca dolarlık maliyetleri olabilmektedir.

Tahmin edilebileceği gibi satış etkinliği, maalesef şirketlerin en beceriksizce davrandığı konulardan birisidir. Hala piyasada uygun performans ve prim sistemleri oluşturmadan, satıcılara eğitim vermeden, ekipleri zorlayarak satış olabileceğini düşünen çok sayıda firma vardır. Daha da kötüsü satışın, satıcıların bireysel portföylerine bağlı olduğunu düşünecek kadar cahilleri de mevcuttur. 

Başarılı satış öncelikle iyi ve bilgili satıcıların bulunmasını, onların maddi ve manevi olarak teşvik edilmesini, en iyi şekilde eğitilmelerini, alternatif satış kanallarının oluşturulmasını ve hedef bazlı bir satış stratejisi izlenmesini gerektirir. Para döküp bir satış ofisi kurmak ve içine güzel kızlar doldurmak satış sağlamaz. Satış ekiplerine uzun vadeli yatırım yapan ve gelişimlerini teşvik eden firmalar istenen sonuçları sağlamakta daha başarılıdırlar, zira satış asla tesadüf değildir, bir bilimdir ve gereğini yerine getirmeden başarılı olmanız mümkün değildir. 
Nihayet daralan piyasada bunun farkına varan bir takım şirketler ortaya çıkmaya başladı ve biz de satış pazarlama ekiplerine MT- Management Trainee programları geliştirmek gibi Türkiye için eskiden fantazi gibi görülebilecek konuları hayata geçirmeye başladık. Satış performansı uygun satış sistemleri ve eğitimle %35-40 oranında artırılabilir. Şirketler için bu projeyi bir yıl erken bitirmek ve milyonlarca dolarlık reklam harcamasından tasarruf anlamına gelir. Maalesef şirketlerin satış bilmeyen patronlar ve yöneticiler elinde olmasından dolayı yedikleri gollerin maliyeti çok yüksek olabilmektedir.

Yaşam tasarımı konusu ise yatırımcının gol yediği önemli konulardan birisi olup henüz Türk firmalarının sözlüklerinde dahi yer almamaktadır. Ancak bu konu pazarlamanın özüdür. 
Yaşam tasarımı kapsamında sanki proje bugün varmışçasına alıcıların hayatının dizayn edilmesi sözkonusudur. 
Nerden alış veriş edecekler? 
Nerde spor yapıp nerde sosyalleşecekler? 
Otoparka nasıl park edecekler? 
Güvenlik nasıl olacak? 
Restoran ve kafe ne kalitede olacak, dahası hangi markalar olacak? 
Köpek besleyebilecekler mi? 
Nerede gezdirecekler hayvanlarını ? 
Ve daha yüzlerce detay.... 
Bunları daha baştan öngörmeden pazarlamada değer yaratmanız mümkün değildir. Müşteriler vaad edilen yaşam tarzını ne kadar somut olarak algılarlarsa o kadar yüksek değer ödeyebilirler. Bunun yolu 3D çizimler veya örnek daireler kadar bu yaşam tasarımı kavramından geçmektedir. Başarılı her projenin benzersiz bir müşteri değer önermesi olmak zorundadır (projeyi diğerlerinden farklılaştıran ana unsur) ayrıca her konuda hizmet markalaması konusu baştan halledilmiş olmalıdır.

Yazı çok uzadı farkındayım ve daha kafamdakilerin yarısını bile yazamadım aslında. Zira pazarlama ve satışta başarı asla tesadüf değildir ve izlemeniz gereken belirli bir yol vardır. Üretici firmalar bu işte asıl önemli olanın imalat değil, tasarım gücü, pazarlama ve satış becerisi olduğunu anlamalıdır, aksi halde istedikleri satış başarısına ulaşmaları mümkün olmayacağı gibi olması gereken maliyetlerin çok üstünde bedellere katlanmaları da kaçınılmazdır.

Kaynak: Kürşat Tuncel - Satış Küpü A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı

2014 COLDWELL BANKER BLUE STARS

2014 COLDWELL BANKER BLUE STARS ÖDÜL KATEGORİSİNDE,

*** Teknoloji En İyi Kullanan Coldwell Banker Ofisi*** ödülünü aldık,

Coldwell Banker Ailemize ve Başta Ülke Direktörümüz Gökhan Taş olmak üzere Tüm Coldwell Banker Türkiye ekibine teşekkür ederiz.

***TÜM TÜRKİYE'Yİ MAVİ'YE BOYAYACAĞIZ*** by Gökhan Taş....

Dükkân yatırımında dikkat edilmesi gereken 5 nokta

Yüksek Kira getirisi sunan dükkânlar yatırımcıların ilgi odağı haline geldi. Ancak Ticari ünite yatırımı yaparken birçok önemli noktaya dikkat etmek gerekiyor.

1. Lokasyon çok önemli:  Ticari bir Gayrimenkul alırken dikkat edilecek en önemli unsurlar Lokasyon. Bu nedenle alınacak dükkânın gelişen, rant alan bir bölgede olması, nüfusunun yoğun ve yaya yolu üzerinde bulunması tercih edilmeli.  

2. Park imkanına dikkat:  Yatırım yapılacak yerin, kolay erişilebilir, önünde kısa süreli park imkânının olması gibi koşullar göz önünde bulundurulmalı.  

3. Cephe geniş olmalı:  Dükkânda çok fazla sayıda kolonun yer alması ya da cephesinin ince ve dar olması kullanım rahatlığını engelliyor.   

4.Baca ve bahçe şart:  Bahçe kullanım imkânları, mülkte baca olup olmaması, kaç girişi-çıkışı olduğu gibi konular tercih edilme nedeni. Hatta bu özelliklere sahip dükkânları daha yüksek bedelle kiraya vermek mümkün olabilir.  

5. Tapu kontrol edilmeli: Gösterilen bağımsız bölüm ile tapuda kontrol edilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğine bakılmalı. Mülkün tapusu kat irtifakı veya tercihen kat mülkiyetli olmalı. Ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan bir diğeri de Bodrum alanlarının aslında dükkânlara ait olmaması. 

Kaynak:Sabah

9 Adımda başarılı emlakçı olun...

 Çevrenizde veya yaşadığınız bölgede birçok emlakçı açılmasına rağmen, kısa bir süre sonra kapanması veya mesleğini başarıyla devam ettirememesi sizce neden olabilir?

Emlakçılık mesleğinde başarıyı oluşturan bir çok etken birbiriyle bağlantılı. Her şeyden önce güven olgusunu yansıtabilen kişi ve firmalar her zaman kazanan olacaktır.

Emlakçılık sektörüne giriş yapmak için önce işin yasal kısmından başlamak gerekiyor. 18 yaşında ve lise diplomasına sahip iseniz, bölgenizdeki ticaret odaları veya emlak derneklerinin açmış olduğu kurslardan yararlanarak emlak belgenizi alabilirsiniz.

• Alacağınız eğitimlerle kendinizi sürekli olarak geliştirmelisiniz. Unutmayın emlakçılıkta başarılı olmak için sektörel bilgiye, iyi bir donanıma, yönetimsel becerilere, etkili iletişim gücüne, geniş bir çevreye ve girişimci bir ruha sahip olmanız gerekir.

• Gardırobunuzu baştan aşağı yenileyin. Emlakçılar, profesyonel giyimli, temiz ve bakımlı olmalı. Rahat bir kot pantolon ve spor ayakkabıları, koyu ve açık renkli takım elbise, kravat, etek, ceket, gece elbisesi, kalem, kartvizitlik gibi aksesuarlara sahip olmalısınız.

• Çevre. Yeni müşteriler elde etmenin en iyi yolu bölgenizde iyi bir sosyal çevre oluşturmalısınız. Aynı zamanda sosyal medyada oluşturacağınız geniş bir ağ, güçlü bağlantılar edinmenize faydalı olur.

• Pazarı araştırın. Ortalama ev fiyatları, trendleri ve yerel emlak piyasasını bilmek size, müşterilerinize en iyi fiyatları sunmanızı sağlar. Müşteri ve çevrenizdeki kişilerin gelecekte sizi tavsiye etmelerini istiyorsanız en iyi fiyatları ve en iyi hizmeti sunmak zorundasınız.

• Müşterileriniz ile konuşun. Emlakçı olmak, sosyal ve iş ilişkilerini etkin kullanmayı gerektirir. Müşterileriniz ile konuşmak, onların ihtiyaçlarını anlamak ve onlarla dost olmak satış sürecinin tüm taraflar için daha kolay şartlarda oluşmasını sağlar.

• Diğer emlakçılarla paylaşımda bulunun, danışın. Emlakçılar kendi aralarında işbirliği içerisinde olmalı, ikili ilişkilerini geliştirmeli. Kendi portföyünde olmayan bir talebin, emlakçı ağındaki meslektaşlarla paylaşılması sektörün itici gücünü oluşturur.

• Her şeyi düzenleyin, düzenli olun. Emlakçılar birden fazla müşterilerle ilgilenmek zorunda kalabilir. Gelen talep ve istekler birbirinden farklı emlak türleri olabilir. Doğru bir organizasyon sistemi (Etkinlik takvimleri oluşturmak, organizasyonlara katılmak, emlak pazarlama kampanyaları hazırlamak) oluşturmak işlerinizi daha kolay takip etmenizi sağlar. Sizin için nelerin işe yaradığını, nelerin öncelikli olduğunu bilmeniz gerekir.

• Gayrimenkul geliştiricileri ile mutlaka tanışın. Yatırımcı, mimar, avukat, müteahhit çevrenizi genişletin. Yeni bağlantılar kurarak onlarla iletişime geçin. Müşteri portföyünüzü, satış rakamlarınızı ve tavsiyelerinizi ikili görüşmelerinizde bilgilerine sunun. Geliştiriciler ile çalışma daha çok iş akışı sağlayacaktır.

• Bir ev satışı gerçekleştirdiğinizde müşterinize bir hediye verin. Firmanızı ve sizi hatırlamasını sağlayacak, çok da pahalı olması gerekmeyen bir hediye müşterilerinizi memnun edecektir.

Kaynak:emlakbroker.net